Эстонский юрист нашел новый способ выселения должников из квартиры: законно ли это?
Должники, еще и нежелающие съезжать из арендованной квартиры, — кошмар любого арендодателя. Такие случаи — увы, не миф, а на выселение недобросовестных арендаторов могут уйти месяцы. Юрист Андрей Вестеринен, владелец бюро Vesterinen Partnerid OÜ заявляет, что нашел новый, законный способ выселения должников всего примерно за четыре часа, однако всё ли так гладко и законно?
В середине декабря 2018 года владелица квартиры в центре Таллинна сдала ее в аренду некой даме, всё было по закону, заключили договор аренды. Вот только арендатор оказалась недобросовестной. Поначалу она платила, но с апреля перестала оплачивать коммунальные счета, затем платить за аренду и отвечать на звонки и сообщения. Более того, владелице не удавалось даже попасть в квартиру.
В конце июня владелица написала заявление об аннулировании договора аренды. Однако арендатор даже отказывалась открывать дверь, чтобы поставить подпись и еще около месяца ее не удавалось поймать, чтобы вручить заявление. В конце июля это все-таки удалось сделать, но квартиросъемщица покидать удобные апартаменты не спешила.
В итоге в сентябре владелица квартиры обратилась в Комиссию по аренде, и там было принято решение в пользу владелицы, однако квартиросъемщица даже не явилась на заседание. Но это не возымело успеха, долг почти в две тысячи евро плюс пеня так и оставался невыплаченным, а дама проживала в квартире дальше. Должница решила еще потянуть время и подала в суд для обжалования решения комиссии. На дворе уже стоял ноябрь 2019 года, прошло почти четыре месяца с тех пор, как договор аренды был признан расторгнутым, но дама с сожителем так и жили в квартире.
В этот момент владелица квартиры обратилась к юристу Вестеринену. «Они не знали, что делать, как вернуть свое имущество. Суд мог затянуться на многие месяцы», — комментирует Вестеринен, объясняя, что раз квартиросъемщик обратился в суд, то решение Комиссии по аренде уже не является исполнительным документом, а значит идти к судебному исполнителю нельзя.
Юрист предложил следующий вариант решения вопроса: владелица квартиры заключает договор с новым арендатором, а тот в свою очередь идет в квартиру вместе с Вестериненом и двумя представителями охранной фирмы, которые должны обеспечить порядок и установить сигнализацию, чтобы предотвратить смену замков.
Соответствующее видео о том, как проходила «спецоперация», было опубликовано самим Вестериненом в этом году.
На нем видно, как новый арендатор приходит в квартиру и заявляет, что намерен там жить, пусть и вместе с должницей и ее сожителем. Такое заявление возымело успех, и через четыре часа после начала «спецоперации» должники покинули квартиру навсегда. Соответствующее видео опубликовал сам Вестеринен, тем самым рекламируя услуги по «избавлению от недобросовестных арендаторов».
«То, что мы предложили клиенту, является крайне радикальным, но законным методом решить данную проблему. Действовали мы в рамках JOKK, то есть юридически всё было корректно, не применили никакой физической силы, потому что работаем мы в рамках правового поля. Но на чаше весов были время, нервы, деньги клиента и возможность максимально эффективно решить проблему. Клиент выбрал второе», — объясняет Вестеринен.
Но насколько данное решение вопроса законно? Об этом мы спросили адвоката Олега Матвеева из Arumäe Advokaadibürood и юриста Монику Меристо-Дмитриев из Meristo Õigusbüroo OÜ.
- — Что обычно следует делать после того, как вынесено Решение комиссии по аренде?
Олег Матвеев: Вступившее в силу решение Комиссии по аренде является исполнительным документом, с которым в свою очередь можно обращаться к судебному исполнителю, который наделен законом правом выселять должников с жилплощади.
Процесс выселения с помощью судебного исполнителя действительно может длиться условно больше, чем несколько дней, но это проверенный годами и работающий способ. Судебный исполнитель по закону должен дать конкретное время должнику выселиться в добровольном порядке, иначе может возникнуть спор, всё ли было законно при выселении (решение Госсуда 3-2-1-147-13).
Моника Меристо-Дмитриев: Владелец квартиры должен обратиться к судебному исполнителю для выселения арендатора. Я понимаю, что ведение дел через судебного исполнителя может занять больше времени. Арендатор обязан покинуть квартиру, потому что решение Комиссии по аренде не в его пользу. У владельца есть право прийти в квартиру и поменять замки, но нужно дать время на освобождение жилплощади. Если арендатор обращается в суд для обжалования решения о выселении, то таким образом он может потянуть время.
- — Если квартиросъемщик обратился в суд, чтобы обжаловать решение Комиссии по аренде, то законно ли выселение?
Олег Матвеев: При отсутствии вступившего в силу исполнительного документа выселение однозначно незаконно (решение Госсуда 3-1-1-100-12). В судебной практике были дела, когда самовольное выселение из жилого помещения признавалось незаконным. Если же квартиросъемщик решил в срок обжаловать решение Комиссии в вышестоящем суде, то итоговую точку в деле ставит уже суд. Судебный исполнитель вступит в игру по заявлению арендатора, когда судебное решение вступит в силу.
Так, в деле № 3-1-1-77-03 Государственный суд решил, что если жилец отказывается выселяться из студенческого общежития, то необходим всё же отдельный исполнительный документ (например, в виде того же вступившего в силу судебного решения), который разрешает выселить человека. Под выселением понимается в том числе смена дверных замков и вынос вещей из квартиры.
Моника Меристо-Дмитриев: Если дело переходит в суд, то судебный исполнитель уже не может ничего сделать, поскольку решение комиссии не вступило в силу. В порядке первичной правовой защиты у владельца недвижимости есть право ходатайствовать об освобождении квартиры на время судопроизводства. На практике я с таким не сталкивалась.
- — Мог ли арендатор предъявить претензии в связи с таким выселением?
Олег Матвеев: У него есть право обратиться в полицию с заявлением. Однако будет ли полиция рассматривать дело — вопрос уже к полиции, тем более если с момента событий прошло уже много времени (выселение произошло в ноябре 2019 года, — прим. ред).
Моника Меристо-Дмитриев: В данном случае арендатор не мог предъявлять каких-то требований в связи с выселением, он находился в квартире незаконно, не платил плату за аренду и, как видно, никакого обыска в квартире на момент выселения не было. Также выселение было по сути предложено новым арендатором (а не владельцем — прим.ред.). Это был легкий способ выселения, а поскольку предыдущие арендаторы оказались не скандалистами, то ушли мирно. В следующий раз все может пройти не так гладко.
- — Если арендатором подано заявление в суд, то может ли владелец заключать новый договор аренды с новым жильцом?
Олег Матвеев: Собственник вправе заключать формально новые договоры аренды, даже если идёт суд.
Моника Меристо-Дмитриев: Заключать договор аренды никто не запрещает.
- — Каково ваше мнение о подобном инциденте в целом?
Олег Матвеев: Мы не должны забывать, что в данном случае крайне важным принципом является презумпция невиновности. Нельзя винить запечатленных на выложенном в соцсети видео лиц в уголовно-наказуемом деянии, если в их отношении нет вступившего в силу решения уголовного суда. Более того, никому на сегодняшний день (в том числе Вестеринену, — прим.ред.), не предъявлено прокуратурой обвинения или подозрения.
Моника Меристо-Дмитриев: Если использовать такие методы принуждения, то рекламировать такое в соцсетях нельзя. Для исполнения различных решений законом предусмотрены соответствующие инструменты, произвол в нашей стране, как известно, наказуем. Поскольку в этом случае не было применено насилие, такие действия не наказуемы.
Источник: rus.postimees.ee
