Забытые кризисы: что история 1980-х годов расскажет о будущем рынка жилья

Существует распространенное мнение, которое могло бы показаться очевидным ответом на текущую ситуацию на рынке жилья. Многочисленные блогеры на YouTube не устают пророчить грядущий обвал цен на недвижимость. Они утверждают, что снижение цен на дома неизбежно и что мы наблюдаем самый быстрый обвал цен в истории, который разворачивается с невероятной скоростью. Похоже, что придерживаясь этой точки зрения достаточно долго, они верят в ее неизбежное осуществление.
Правильное понимание и объяснение ситуации на рынке жилья не всегда бывает простым заданием. Часто для глубокого понимания текущих процессов необходимо оглянуться назад и проанализировать предшествующие события. Именно этим мы и займемся.
Важно осознавать, что факторы, приведшие к обвалу рынка недвижимости в 2008 году, сейчас отсутствуют. В частности, на сегодняшний день мы не сталкиваемся с проблемой субстандартного кредитования, когда займы выдавались на основании заявленных, но не подтвержденных данных о доходах заемщика.
В настоящее время мы не наблюдаем чрезмерного строительства со стороны застройщиков жилья. Похоже, что уроки кризиса 2008 года были настолько серьезными, что строители навсегда отказались от своих прежних практик. Это может привести к постоянной проблеме с недостатком предложения на рынке жилья, хотя окончательные выводы по этому вопросу предстоит ещё сделать. Кроме того, в отличие от прошлого, домовладельцы сегодня не испытывают такого давления финансовых обязательств, как раньше.

В последние годы доля рынка недвижимости существенно изменилась. Если в 2008 году она составляла более 40%, а в 2010 году приблизилась к 50%, то сегодня ситуация выглядит иначе. Вопрос, который встает перед экспертами: какие процессы сейчас происходят на рынке недвижимости?
Многие специалисты приходят к мнению, что текущая ситуация на рынке недвижимости больше напоминает период 1980-х годов. В то время был зафиксирован значительный рост рынка недвижимости.
Одной из ключевых характеристик того времени был резкий подъем уровня инфляции. Это заставило Федеральную резервную систему предпринять меры по повышению процентных ставок для стабилизации экономической ситуации. Важно понимать, что текущие тенденции на рынке недвижимости отличаются от кризиса 2008 года и представляют собой новый вызов для экономики.
В период, когда процентные ставки достигли своего пика, экономика испытала значительные колебания. Ставки в размере 18% были направлены на сдерживание инфляции, однако это привело к непредвиденным последствиям. Подобные меры охлаждения инфляции прямо повлекли за собой рецессию в экономике.
Существует распространенное мнение о том, что рецессия неизбежно приводит к обвалу рынка жилья и катастрофическим последствиям для экономики в целом. Многие предполагают, что такие события могут привести к глобальным кризисам уже на следующей неделе после начала рецессии.
Однако, стоит взглянуть на исторические данные, чтобы понять реальное влияние рецессии на рынок жилья. В августе 1979 года в США были зафиксированы определенные тенденции. Изучение этого периода позволяет получить более точное представление о том, как изменялись цены на дома в 1980-х годах и как фактически экономический спад сказался на стоимости жилой недвижимости.
Изучение исторических данных показывает, что из восьми рецессий, произошедших в течение последних пятидесяти лет, лишь в одном случае наблюдалось снижение цен на жилье. Это уникальное событие было связано с кризисом на рынке жилищного строительства, вызванным проблемами с субстандартными ипотечными кредитами, о которых уже шла речь. Во время всех остальных рецессий стоимость недвижимости либо продолжала умеренно расти, либо оставалась стабильной.
В статье, опубликованной журналом Fortune Magazine, утверждается, что несмотря на экономические спады, рынок жилья часто демонстрирует устойчивость. Несмотря на общие экономические трудности, история показывает, что цены на недвижимость редко показывают значительное падение и имеют тенденцию либо к медленному росту, либо к стабилизации, что делает инвестиции в жилую недвижимость относительно безопасным выбором даже в нестабильные времена.
Если вы относитесь к поколению миллениалов и рассматриваете возможность приобретения жилья, стоит учесть один важный момент. Процентные ставки в настоящее время могут показаться вам высокими, однако не забывайте обратиться за советом к представителям поколения бэби-бумеров. Многие из них приобретали жилье, когда ставки достигали отметки в 12% и более. И вы удивитесь, но никто из них не скажет вам, что они жалеют о своем решении купить дом в тот период. Чтобы осуществить покупку, им приходилось проявлять изобретательность: некоторые занимали деньги у родителей или других членов семьи, другие искали жилье с возможностью переуступки кредита, чтобы воспользоваться более низкой процентной ставкой.
Даже в условиях повышенных ставок есть способы купить жилье, не ограничиваясь традиционными методами. Используйте творческий подход и рассмотрите различные варианты финансирования. Возможно, именно такие нестандартные решения помогут вам стать обладателем собственного дома.
В разговоре о процентных ставках часто возникает вопрос о том, какие ставки были раньше и какие нестандартные подходы приходилось использовать для их получения. Многие склонны считать, что в прошлом дома стоили значительно дешевле, а сегодня цены на них выросли до непомерных размеров, делая жилье недоступным для большинства.
Для того чтобы понять реальную картину, представим два различных графика, отражающих динамику изменения цен на жилье. Эти данные были предоставлены моим другом и позволяют взглянуть на ситуацию под другим углом.
В последнее время все чаще поднимается вопрос доступности жилья. Данные, предоставленные Тиной из отчета Кромфорда, помогают лучше понять эту проблематику. Они демонстрируют соотношение медианной цены на дома к доходам семей.
На приведенной диаграмме, где самая толстая серая линия расположена справа, видно, что в 1982 году медианная цена продажи составляла 69 600 долларов. Это информация отображена на верхней части графика.
В контексте экономического анализа, важно обратить внимание на долю дохода семьи, расходуемую на жилищные нужды. Проанализировав исторические данные, мы видим, что в прошлом средний доход семьи составлял $3,430. Это означает, что домовладельцы тратили примерно 40% своего брутто-месячного дохода на оплату ипотеки.
Перейдя к данным первого квартала 2023 года, мы обнаруживаем значительные изменения. Средняя цена продажи достигла отметки в $416,500, тогда как медианный семейный доход увеличился до $92,700. Эти цифры показывают текущее экономическое положение домовладельцев и наглядно демонстрируют бремя жилищных расходов на современные семьи.
Когда экономика входит в фазу рецессии, процентные ставки обычно снижаются, и это происходит довольно быстро. Однако, если предположить, что рецессии не будет и нас ожидает так называемая «мягкая посадка», которую многие прогнозируют, тогда можно ожидать, что процентные ставки останутся на повышенном уровне в течение более длительного времени. Это событие остается непредсказуемым. Никто не может с уверенностью предсказать, войдет ли экономика США в период рецессии.
Современный рынок труда демонстрирует исключительную силу, привлекая в штат высокооплачиваемые рабочие места. Это обстоятельство способствует росту заработных плат, что, в свою очередь, может привести к уровню, сравнимому или даже превышающему недавнее удорожание жилья. В случае наступления рецессии, темпы развития жилищного сектора могут замедлиться. Однако для окончательных выводов необходимо наблюдать за дальнейшими событиями.

• Добавить в Facebook